La demanda de viviendas encadena ya más de tres años consecutivos de crecimiento, gracias a la mejora del mercado laboral, a la financiación barata y a la rentabilidad de la inversión en vivienda, que aún sigue siendo muy atractiva. Según Bankinter, para este año se venderán entre 490 y 500.000 casas, mientras que para 2018 la venta de viviendas alcanzará las 550.000 unidades, una cifra que no se veía desde 2008, cuando el pinchazo de la burbuja inmobiliaria estaba en su esplendor.
Para la entidad financiera dirigida por María Dolores Dancausa este año será mejor momento para la compra que el año que viene. Y es que los precios de la vivienda seguirán al alza presionados por la mayor demanda, por una oferta limitada y por el auge del alquiler. De hecho, estiman que el precio subirá un 4%, una vez que las áreas más caras han alcanzado máximos precrisis y los ratios de esfuerzo financiero para la compra vuelven a ser exigentes.
¿Por qué la demanda seguirá siendo elevada? Por tres factores básicamente:
1.- El crecimiento económico: que será del 3,2% para este año y del 2,8% para 2018, se refleja en el mercado laboral. Bankinter calcula que la tasa de paro terminará en 2018 en el umbral del 15%. A la caída del paro se suma el aumento del empleo indefinido y la ligera subida de la población.
2.- Financiación barata: a la guerra hipotecaria entre los bancos se suma la política monetaria expansiva del BCE, lo que provocará que el euríbor a 12 meses, el principal indicador de las hipotecas en España, se mantenga en terreno negativo hasta finales del año que viene.
3.- Rentabilidad: El escenario de tipos de interés cercanos a 0% en los depósitos y la renta fija a corto y medio plazo seguirá impulsando la demanda de vivienda como bien de inversión. Aunque la rentabilidad bruta por alquiler según los datos del Banco de España se ha reducido desde el 4,65% en 2014 hasta 4,3% actual, la inversión en vivienda constituye, junto a la renta variable, la única alternativa de inversión que ofrece retornos superiores a la inflación.
El fuerte incremento de la demanda de vivienda tiene como consecuencia un aumento del precio, aunque la subida tanto de la demanda como del precio no es generalizada, sino que existe una gran dispersión por toda España. Además de la mayor demanda, hay tres factores que contribuirán a mantener la tendencia alcista y dos frenos que moderarán las tasas de incremento.
1.- Limitaciones en la oferta: aunque se ha reactivado la actividad promotora, todavía no hay un elevado volumen de viviendas terminadas que permita cubrir la demanda embalsada de algo más de 150.000 casas. “Hasta que las viviendas en fase de construcción actualmente comiencen a entregarse, la escasez de oferta será un catalizador para los precios”, señala Bankinter.
2.- Subidas en las grandes ciudades: La tendencia alcista es consistente desde finales de 2014 y se ha acelerado en 1T17, con incrementos de precios en Madrid y Barcelona de +4,7% y +9,9% respectivamente en tasa interanual. Este aumento más acentuado en Barcelona se debe al elevado peso de los distritos centrales en el promedio de la ciudad, cuya expansión está limitada geográficamente. Por el contrario, Madrid muestra incrementos sólidos, pero más moderados, por el mayor peso de distritos periféricos que absorben demanda a precios más asequibles.
3.- Repunte en el precio de los alquileres: en opinión de Bankinter, la subida de las rentas medias se mantendrá en los próximos trimestres, por la escasez de oferta y por un creciente interés por el alquiler de vivienda tras la crisis de 2008.
Los dos frenos que contribuirán a que las subidas del precio de la vivienda no superen de forma consistente las tasas interanuales del 5,3% registradas en la primera parte de 2017 son los siguientes:
1.- La fuerte subida de los alquileres: Las subidas superiores a +10% en distritos centrales de las grandes capitales (Ciutat Vella y Eixample en Barcelona, Retiro y Centro en Madrid) y en las ciudades de gran demanda turística como Palma de Mallorca puede acelerar la aprobación de nuevas normativas que limiten el alquiler turístico.
2.- El esfuerzo financiero para comprar vivienda: La combinación de unos mayores precios inmobiliarios con un incremento muy leve de los salarios ha provocado que el porcentaje de renta bruta por hogar destinado al pago de la vivienda no haya bajado del 33% y el número de años de renta familiar destinados al pago de la vivienda haya aumentado desde 6,3 a principios de 2014 hasta 6,9 en 1T17. El ratio de esfuerzo financiero alcanzó máximos cercanos a 9 años en 2007.
Para Bankinter, los ratios superiores a 7,5 no son sostenibles en el medio plazo, considerando el rápido incremento de esa cifra a partir de 2005 y que el nivel actual de 6,9 ya es claramente superior al de otros países como Reino Unido (5,3 años) y EEUU (3,6 años).